文/上海进深 严明会
上周，徐汇东安新村两幅地块成功出让的消息，再度炸响上海楼市。
127b-24&125-31地块已确定由中海、招商蛇口、徐汇城投和中旅投资联合开发。
紧接着，东安新村另一幅地块——127b-23地块项目规划设计方案公示。
看完这波数据和设计细节，只能说上海顶豪市场的门槛又被抬到了新高度。
从经济技术指标来看，地上总计容建筑面积66221.66㎡，加上3%超低能耗奖励面积，只规划了206户，户均面积达330㎡。一共635个车位，车位比达1:3。
按照周边近20万/㎡的均价，套均售价将超6000万。这个价格放在上海，也只有真正的塔尖人群才能碰。
即便如此，一旦上市，大概率又将引爆一轮抢购热潮。
很多人说市场低迷，但真正的好产品永远稀缺。
尤其是在上海，尤其是在核心地段。
豪宅满配
看一下项目的设计亮点：
1、地块将建5幢17-25F住宅，首层均架空，呈南北行列式排布。
2、小区完全人车分流，设置了3个车行出入口，分别位于南侧、东侧和北侧的马路上。主出入口位于西侧的东安路，这一侧还有一个非机动车出入口。
3、社区中间做了超大面积的下沉庭院，地面3处集中绿地做了1.5米的覆土。加上5幢楼全部首层架空，会所的功能也会很丰富。
4、从公示图来看，上面未标注风雨连廊，但多处设置了景观构架，且下沉庭院几乎覆盖了每一个楼栋，预计可以实现无风雨归家。
5、建筑轮廓线带有弧形转角，应该会有多阳台的创新户型，外立面会大面积使用玻璃。
6、住宅均为两梯两户，每户横向面宽达到17.91-21.32米，进深16米左右。西侧的1#、3#、5#楼预计是260㎡户型，东侧的2#、4#楼预计是360㎡户型。
顶楼或有顶跃产品，这个面宽和面积段，妥妥的“空中别墅”既视感。
事实上，这块地虽然相对低调，但动作极快。快的话，年内就能首开。
早在正式公示规划图之前，5月中旬，地块的测绘、设计等流程相继开始招标；之后，127b-23地块获得建设用地规划许可证；8月初已经开始动工。
此前，网络上已经传出一张规划图，与此次正式公示的大致相似，楼栋排布不变，此次主要是深化了建筑细节。
入局者猜想
再来聊聊背后的玩家。
今年以来，东安片区旧改项目以协议方式陆续成功出让三宗涉住宅地块，分别为徐汇区C030301单元125-31、127b-23、127b-24地块，出让总金额约523.03亿元，用地面积15.93万平方米，地上计容面积60.05万平方米。
127b-23地块是其中最小的一宗涉宅用地。2025年3月，上海新枫安企业发展有限公司以83.5亿元协议摘得该地块，楼面价12.61万元/㎡。
该地块为纯住宅，容积率2.63，可建面积6.62万㎡，建筑限高100米，全装修比例100%，没有公租房、中小套比例要求。
这种“无束缚”的地块，在上海核心区简直是稀缺品，也为打造纯顶豪社区奠定了基础。
新枫安由上海城市更新建设发展有限公司100%持有，后者由上海地产（集团）有限公司100%持有。
目前新枫安的股权及14.15亿元债权正在上海联交所挂牌，总挂牌价29.87亿元，拟于9月30日完成交易。
市场早有传闻说，宸嘉会参与项目的开发。
8月，有市场消息传出，前象屿地产集团营销中心总经理孙群存已入职宸嘉发展上海公司。作为一名85后的年轻高管，孙群存的职业生涯一直奋战在营销一线，在华润置地、融信、金辉、象屿都留下过赫赫战绩。
在上海市场，宸嘉打造豪宅的实力已经得到市场验证。
去年6月，位于普陀长风板块的宸嘉100嘉佰道422套房源获1000组认购，2小时卖光，吸金超61亿，差不多17秒卖了一套房子。
今年，徐汇滨江地王项目“嘉佰道·徐汇”还未入市，但已赚足了市场关注度。
这也是宸嘉在上海仅剩的项目。宸嘉后续或会通过小股操盘的方式入局127b-23地块，负责产品打造和营销。
值得注意的是，大象建筑设计获得了127b-23地块的设计权。而宸嘉100·嘉佰道和嘉佰道·徐汇的建筑设计，都有大象建筑设计的参与。
市场永远会为稀缺买单，这个项目算是把“稀缺”两个字玩明白了。
首先是产品稀缺，纯大户型小区在上海本来就不多见，206套纯粹的大平层，直接保证了圈层的纯粹性。
住在这里的都是相同量级的人群，这种圈层价值并不是随便哪个项目都能比的。
其次是地段的稀缺，周边的成交情况已经证实，只要产品做的够好，顶豪市场从来不怕卖不动。
东安地块的南侧，就是近年来不断刷新房价纪录的豪宅聚集地徐汇滨江。
5月，距离东安新村直线距离约500米的绿城潮鸣东方，套均5000万的房子，认筹率近160%，120套房源开盘当天售罄，单日销售金额69.88亿元。
这个价格也是对市场的一次试探。
与127b-24地块仅一条内环高架相隔的能建西岸誉府，312套房源吸引849组购房者认筹，今年3月28日开盘即罄，均价为14.3万元/㎡，实现销售额47.68亿元。
127b-23地将来卖多少钱？会不会又现日光？我们拭目以待。
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